【上昇】東証リート指数に潜むリスク【下落】

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【上昇】東証リート指数に潜むリスク【下落】 投資哲学

黒うさぎです。

東証リートが8.15%の急落を見せ、6年6カ月ぶり。2013年9月13日水準の安値となりました。

コロナショックの影響で他の投資商品が値下がりし、相対的に割高感が出たこと。コロナウイルスの影響で人の移動が制限されホテル業界に打撃を与えていること。単純に一貫して上昇してきた不動産価格の調整。理由はいろいろ考えられます。

とにもかくにも、本日も順調に下落を続けています。

リートについて良い点を語る記事は多いですが、その負の側面に関して語られることは少ないです。
そこで、今回はリートに関するリスクについて考えていきましょう

1.不動産の供給過剰リスク
2.金利の上昇リスク
3.金利の上昇メリット

1.

不動産の供給過剰リスク
リートに関するリスクは大きく二つに大別することができます。すなわち、「不動産の供給過剰リスク」と「金利の上昇リスク」です。
特に不動産の供給過剰リスクに関しては金利の上昇リスク以上に長期化する問題になりかねません。
不動産の供給過剰状態を「借り手市場」と言います。そのような状態では賃貸契約の主導権はテナントにあり、テナントの都合の良い賃貸条件を不動産業者は提示せざるを得ません。
そうなる原因は、建築の過剰や需要の減少にあります。
都市部で暮らす人には実感が無いかもしれませんが、地方は少子高齢化による人口減少が進んでいます。外国人受け入れが進まない場合はやがて関東圏でも人口減少が始まる見込みで、そうなれば不動産に対する需要は減少します。

2.
金利の上昇リスク
金利が上昇すると企業や個人の購買意欲が低下します。これは景気後退の引き金にもなります。
株式の価格は金利とは逆に動きます。すなわち、金利が上昇すれば株価は下落し、金利が下がれば株価は上昇します。
ではリートはどのように動くのでしょうか?
例えば債権の価格が金利の上昇により下落し、利回りが上昇したとします。するとリートを持つことよりも債権を持つことの方がうまみが出てリートも価格が下落します。このようにリートは他の投資商品と連動性が近年は出てきているのです。
もちろん金利の上昇により景気の後退が始まればホテルのリートやアパートメントのリートも消費者の購買力減少の影響を受けることになります。
一方で、長期賃貸契約を行うオフィスなどは一時的な景気後退により損失を受ける可能性が少ないとされています。

3.
金利の上昇メリット
矛盾するような話ですが、誤解を恐れずに言いますとリートには金利上昇で恩恵を受けることも考えられます。というのも、金利上昇局面では前述のとおり購買力が減少するため、建築予定だったプロジェクトの中止なども起こるからです。
ライバルが減れば既存の不動産に対する建物の供給過剰リスクを減らすことにもつながります。
しかし、一般論を話すのであれば、やはり金利の上昇はリートには好ましくないと言う考えで良いでしょう。

リスクと無縁の投資なんてないのですね

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